Làm nhà ở trên đất nông nghiệp
Nội dung câu hỏi:
(Câu hỏi của bạn Hoàng Thị Liên)
Vợ chồng tôi khó khăn, không có nhà, vẫn ở nhờ nhà của cha mẹ chồng. Mấy năm trước ông bà có cắt chia cho mấy anh chị em mỗi người một lô đất, bề ngang 5m, chúng tôi cũng được một lô như vậy. Khi làm giấy tờ, đo đạc thì phần đất của tôi có kích thước mặt tiền chỉ 4,7m, họ bảo không đủ điều kiện làm sổ. Do không có chỗ ở, khi được cha mẹ và anh em giúp đỡ, tôi đã làm ngôi nhà trên diện tích 35m2. Tôi bị chính quyền phạt, nói là làm nhà trên đất nông nghiệp, không được phép, họ còn bảo nếu tiếp tục vi phạm sẽ bị thu hồi đất. Tôi muốn được hỏi, pháp luật quy định về các việc này thế nào?
Tư vấn của luật sư:
Nhà nước có quy định điều kiện về diện tích, kích thước để được phép tách thửa đối với từng loại đất. Theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND, ngày 21-12-2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa ban hành quy định diện tích tổi thiểu được phép tách thửa đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa, đối với đất ở, được quy định cụ thể đất ở đô thị và đất ở nông thôn, tùy thuộc vị trí tiếp giáp với loại đường mặt tiền, yêu cầu về kích thước bề rộng của thửa đất tối thiểu là từ 3m, 4m và 5m. Khi thửa đất không thỏa mãn được yêu cầu về diện tích và kích thước tối thiểu theo quy định thì không được tách thửa để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Về việc sử dụng đất, một trong những nguyên tắc sử dụng đất được Luật Đất đai quy định là “Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”. Vì vậy, với thửa đất nông nghiệp, muốn làm nhà ở thì trước hết phải được chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Khi chưa được chuyển mục đích sử dụng đất mà đã làm nhà ở là vi phạm điều cấm của pháp luật.
Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, theo quy định của Luật Đất đai, một trong các trường hợp bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai là việc sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Mặt khác, để xây dựng nhà ở, khi khởi công xây dựng, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, chỉ trừ một số loại công trình được miễn giấy phép xây dựng được quy định trong Luật Xây dựng, trong đó, đối với công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ, chỉ có nhà ở riêng lẻ ở nông thôn (trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa) thuộc loại được miễn giấy phép xây dựng.
(Luật sư Nguyễn Thiện Hùng)