|
16/11/2019 19:37
|
Mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền: cẩn thận lợi bất cập hại.
Mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền: cẩn thận lợi bất cập hại.
Khi thị trường bất động sản phát triển, việc mua bán nhà đất diễn ra rất sôi động. Một hình thức chuyển nhượng mới xuất hiện, đó là việc mua bán bằng hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, những lợi ích, bản chất của hợp đồng, rủi ro người mua có thể gặp phải và những lưu ý khi làm hợp đồng ủy quyền thì không phải ai cũng biết.
Hình thức mua bán bằng hợp đồng ủy quyền được “ưa chuộng” bởi ba lý do: Một là, thủ tục diễn ra nhanh gọn. Nếu như tiến hành mua bán bằng hình thức thông thường (ký hợp đồng mua bán rồi tiến hành làm thủ tục chuyển quyền), hai bên phải tiến hành nhiều bước như: ký hợp đồng mua bán có công chứng hoặc chứng thực; nộp hồ sơ chuyển quyền tại cơ quan nhà nước, nhận thông báo thuế, đi đóng thuế, rồi nộp lại biên lai và chờ nhận giấy chứng nhận…thủ tục diễn ra theo đúng quy trình, trong khi mua bằng hợp đồng ủy quyền thì hai bên chỉ cần tiến hành ký hợp đồng ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực, thủ tục có thể tiến hành xong trong vài giờ.
Ảnh minh họa.
Theo quy định pháp luật, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai 2013). Như vậy, ủy quyền không phải là hình thức làm chuyển quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền không làm chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, mà người được ủy quyền chỉ nhân danh người ủy để thực hiện các giao dịch như: mua, bán, tặng, cho, cầm cố, thế chấp…(Điều 562, Bộ luật Dân sự 2015). Do đó, hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác.
Người mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền có thể gặp phải rất nhiều rủi ro:
Một là, khi giá đất lên cao người bán đổi ý thì rất dễ xảy ra tình trạng người bán yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì bản chất của hợp đồng ủy quyền nhằm để che dấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất.
Hai là, đại diện theo ủy quyền sẽ chấm dứt trong một số trường hợp: người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết (khoản 3, Điều 140, Bộ luật Dân sự 2015) và khi đó người thân của người được ủy quyền sẽ gặp rắc rối trong việc làm thủ tục thừa kế tài sản đã mua…
Ba là, nội dung hợp đồng không đảm bảo về thời hạn, về phạm vi ủy quyền, sau khi ký hợp đồng ủy quyền và giao hết tiền cho bên bán, tới lúc bán lại thì không thể làm thủ tục chuyển quyền do hết thời hạn ủy quyền hoặc vượt qua phạm vi ủy quyền…Ngoài ra còn rất nhiều rủi ro làm ảnh hưởng đến quyền của người mua như: thất lạc, mất, cháy giấy ủy quyền; người ủy quyền còn nợ tiền người khác, vay nợ ngân hàng, nợ thuế, chủ nợ có quyền yêu cầu Tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ…trong tất cả các trường hợp
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|