Bán nhà ở đang thế chấp
Nội dung câu hỏi:
(Câu hỏi của bạn Hoàng Vinh)
Chúng tôi có căn nhà mới xây được gần năm nay với gần như toàn bộ số tiền làm nhà là vay của ngân hàng và đất này đã thế chấp cho khoản tiền vay đó. Nay chúng tôi chuẩn bị ra nước ngoài làm việc và đã lên kế hoạch để bán căn nhà đó. Do tôi phải đi trước, tôi có thể ủy quyền cho vợ tôi bán nhà được không, và trong khi nhà đang thế chấp thì việc bán nhà và ủy quyền bán nhà có trở ngại gì không? Trong trường hợp chúng tôi không tự giải quyết được thì phía ngân hàng có thể can thiệp xử lý thế nào?
Tư vấn của luật sư:
Bạn đã thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền làm nhà. Theo Bộ luật dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 01-01-2017), trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên thế chấp tài sản bị hạn chế quyền bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, quyền này chỉ được thực hiện trong trường hợp có sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của luật.
Tài sản thế chấp chỉ bị xử lý trong trường hợp đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoặc bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của luật. Trong trường hợp đó, bên thế chấp và bên nhận thế chấp có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp như: Bán đấu giá tài sản; bên nhận thế chấp tự bán tài sản; bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Trong trường hợp tài sản được bán đấu giá thì việc bán đấu giá được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản. Việc tự bán tài sản của bên nhận thế chấp được thực hiện theo quy định về bán tài sản cũng như việc thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự và sau khi có kết quả bán tài sản thì chủ sở hữu tài sản và bên có quyền xử lý tài sản phải thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua tài sản. Trường hợp các bên có thỏa thuận khi xác lập giao dịch bảo đảm hoặc bên thế chấp đồng ý bằng văn bản thì bên nhận thế chấp được quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp. Trong trường hợp này, khi giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận thế chấp phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên thế chấp; trường hợp giá trị tài sản bảo đảm nhỏ hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm. Bên thế chấp có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật.
Trường hợp của bạn thế chấp quyền sử dụng đất, cũng theo Bộ luật dân sự, trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Về việc ủy quyền cho vợ của bạn thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản chung của vợ chồng sẽ được thực hiện một cách bình thường. Cần lưu ý là tài sản đang thế chấp, người sở hữu tài sản bị một số hạn chế như nói trên, do vậy nội dung ủy quyền phải phù hợp với phạm vi quyền và nghĩa vụ của mình mới đảm bảo hiệu lực thực hiện.
(Luật sư Nguyễn Thiện Hùng)