Ngày 18/6/2014, tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII đã thông qua Luật xây dựng số 50/2014/QH13 (sau đây gọi là Luật xây dựng). Luật đã được Chủ tịch nước ký lệnh công bố số 06/2014/L-CTN ngày 26/6/2014 và Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2015.

I. SỰ CẦN THIẾT BAN HÀNH LUẬT XÂY DỰNG

Quá trình triển khai thi hành Luật xây dựng năm 2003 đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế, bất cập được thể hiện trên một số mặt sau:

Thứ nhất là: Luật xây dựng năm 2003 chưa phân biệt rõ phương thức, nội dung, phạm vi quản lý cũng như thẩm quyền, trách nhiệm của các chủ thể trong quản lý thực hiện các dự án đầu tư xây dựng sử dụng các nguồn vốn khác nhau.

Trong Luật xây dựng năm 2003 chưa phân định rõ phương thức, nội dung, phạm vi quản lý giữa các dự án sử dụng vốn nhà nước và dự án sử dụng vốn ngoài nhà nước; chưa có sự phân biệt về vai trò, thẩm quyền, trách nhiệm của các chủ thể khi quản lý các dự án sử dụng các loại nguồn vốn khác nhau. Trong nền kinh tế nhiều thành phần với các hình thức sở hữu khác nhau, việc còn thiếu các quy định cụ thể để quản lý đầu tư xây dựng phù hợp với loại nguồn vốn là một kẽ hở trong quản lý, dễ bị lợi dụng gây thất thoát, lãng phí.

Thứ hai là: Quá trình đẩy mạnh phân cấp quản lý đầu tư xây dựng chưa thực sự phù hợp với năng lực quản lý của chủ đầu tư, chưa gắn với việc đề cao vai trò, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành, đồng thời còn thiếu các cơ chế kiểm tra, giám sát cần thiết, là một nguyên nhân dẫn đến những sai phạm, thất thoát, lãng phí trong đầu tư xây dựng.

Việc đẩy mạnh phân cấp quản lý đầu tư xây dựng, trong đó phân giao quá nhiều quyền hạn cho chủ đầu tư như hiện nay chỉ phù hợp với một số dự án sử dụng vốn ngoài nhà nước, nhưng mặt khác dễ tạo ra sơ hở trong việc quản lý các dự án sử dụng vốn nhà nước. Bên cạnh đó, việc phân cấp hiện nay còn thiếu nhất quán, thiếu đồng bộ giữa quyền hạn và trách nhiệm, giữa Bộ Xây dựng và các Bộ quản lý công trình chuyên ngành, giữa Trung ương và địa phương, chưa đảm bảo sự quản lý nhà nước thống nhất, xuyên suốt trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án đầu tư xây dựng; đây là tồn tại, hạn chế cần sớm được khắc phục.

Thứ ba là: Thiết kế cơ sở là nội dung quan trọng, cốt lõi của dự án đầu tư xây dựng, có ý nghĩa quyết định đối với tính khả thi và hiệu quả dự án. Tuy nhiên, pháp luật về xây dựng hiện hành còn thiếu những quy định cụ thể về sự tham gia, kiểm soát đối với thiết kế cơ sở của cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành, là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự lãng phí lớn trong các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước.

Luật xây dựng năm 2003 đã có quy định về trách nhiệm và thẩm quyền thẩm định thiết kế cơ sở của cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành, nhưng cũng chưa được coi trọng đúng mức. Tiếp theo đó, Luật Sửa đổi một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng năm 2009 đã sửa đổi cho phép người quyết định đầu tư được tự chịu trách nhiệm thẩm định thiết kế cơ sở khi thẩm định dự án và chỉ lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước khi cần thiết. Điều đó dẫn đến tình trạng thiết kế cơ sở của các dự án sử dụng vốn nhà nước không được cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành kiểm soát ngay từ đầu về quy mô đầu tư, địa điểm xây dựng, mức độ đáp ứng các yêu cầu về an toàn, môi trường… cho nên trong quá trình thực hiện phải điều chỉnh, bổ sung, kéo dài thời gian, phát sinh chi phí, gây tốn kém, lãng phí lớn, làm giảm hiệu quả của dự án.

 Thứ tư là: Vai trò, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành và các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xây dựng đối với việc đảm bảo chất lượng công trình xây dựng chưa được phân định rõ và cụ thể hoá trong các quy định của pháp luật về xây dựng.

Luật xây dựng năm 2003 quy định chủ đầu tư được toàn quyền tự tổ chức thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở và tổ chức giám sát thi công, nghiệm thu, bàn giao công trình xây dựng. Những quy định này trên thực tế chỉ phần nào phù hợp với một số công trình sử dụng nguồn vốn ngoài nhà nước. Đối với công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước, việc còn thiếu các quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc thẩm định, thẩm tra thiết kế, nghiệm thu bàn giao công trình là một trong những tồn tại, bất cập trong quản lý khối lượng, chất lượng công trình xây dựng.

Thứ năm là: Các quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng còn có những điểm chưa phù hợp, thiếu quy định về quản lý theo loại nguồn vốn sử dụng; các quy định về điều chỉnh tổng mức đầu tư dự án còn cứng nhắc, thiếu nhất quán dẫn đến khó khăn trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng.

Đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước, việc phân cấp cho chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt dự toán chi phí xây dựng, trong khi còn thiếu các quy định về kiểm soát chi phí của cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành dễ dẫn đến sơ hở, bị lợi dụng để trục lợi, gây thất thoát, lãng phí. Bên cạnh đó, các quy định về điều chỉnh tổng mức đầu tư, dự toán xây dựng còn cứng nhắc, thiếu nhất quán, dẫn đến khó khăn trong thực hiện. Ngoài ra, còn thiếu các quy định, chế tài cần thiết để xử lý tình trạng nợ đọng trong đầu tư xây dựng, gây nên tình trạng đầu tư dàn trải, kéo dài, làm giảm hiệu quả sử dụng vốn đầu tư.

Thứ sáu là: Luật xây dựng năm 2003 đã có quy định về các hình thức tổ chức quản lý thực hiện dự án nhưng còn thiếu quy định cụ thể về điều kiện áp dụng phù hợp với quy mô, tính chất của dự án và loại nguồn vốn sử dụng; mô hình tổ chức ban quản lý dự án theo từng dự án đơn lẻ bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập.

Trên thực tế, đại đa số các chủ đầu tư dự án sử dụng vốn nhà nước đều lựa chọn áp dụng mô hình tổ chức ban quản lý dự án để trực tiếp quản lý từng dự án đầu tư xây dựng đơn lẻ. Cách làm này dẫn đến sự gia tăng về số lượng các ban quản lý dự án ở nhiều bộ, ngành, địa phương nhưng hạn chế về năng lực và tính chuyên nghiệp. Trong khi đó, mô hình tổ chức ban quản lý dự án chuyên nghiệp theo hình thức ban quản lý dự án chuyên ngành hoặc ban quản lý dự án khu vực được áp dụng ở một số Bộ, ngành, địa phương đã phát huy tính hiệu quả, góp phần hạn chế thất thoát, lãng phí trong đầu tư xây dựng, nhưng lại chưa được thể chế hóa thành các quy định của pháp luật để thống nhất thực hiện.

Thứ bảy là: Cấp phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép được cấp là những nội dung quan trọng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, Luật xây dựng năm 2003 chưa quy định rõ ràng, chi tiết về các điều kiện để cấp phép xây dựng; nội dung hồ sơ xin cấp giấy phép còn sơ sài, chưa đủ các thông tin cần thiết để cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng quản lý chặt chẽ về quy hoạch chi tiết, kiến trúc cảnh quan, môi trường và an toàn xây dựng.              

 Nội dung cấp giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành còn sơ sài và nặng về thủ tục. Chính vì vậy, những vấn đề cần phải được xem xét khi cấp giấy phép xây dựng về quy hoạch chi tiết, thiết kế đô thị, kiến trúc, cảnh quan... còn phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người có trách nhiệm giải quyết việc cấp phép, do đó làm giảm hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước và trong nhiều trường hợp gây phiền hà cho doanh nghiệp, người dân xin cấp giấy phép xây dựng.

Thứ tám là: Sau khi Luật xây dựng năm 2003 được ban hành và có hiệu lực, Quốc hội đã ban hành nhiều luật có liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng như Luật Đầu tư năm 2005, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đấu thầu năm 2005... Nội dung các luật này và Luật xây dựng năm 2003 còn có một số điểm chồng chéo, không thống nhất, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước và quá trình triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng.

Thực tế này đặt ra yêu cầu phải rà soát, sửa đổi, bổ sung những quy định bất cập hoặc không còn phù hợp của Luật xây dựng (2003) cũng như các luật có liên quan, nhằm tạo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và tránh bỏ sót các hành vi cần thiết phải được điều chỉnh bằng quy định của pháp luật, tạo hành lang pháp lý hoàn chỉnh để quản lý thống nhất các hoạt động đầu tư xây dựng.

II. QUAN ĐIỂM CHỈ ĐẠO XÂY DỰNG LUẬT XÂY DỰNG

1. Luật xây dựng phải thể chế hóa đường lối, quan điểm của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của nhà nước, bảo đảm môi trường pháp lý bình đẳng để huy động các nguồn lực của xã hội tham gia đầu tư xây dựng. Mặt khác, phải có phương thức và nội dung quản lý phù hợp với từng loại nguồn vốn, đặc biệt là trong quản lý sử dụng vốn nhà nước;

2. Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong hoạt động đầu tư xây dựng; tăng cường vai trò, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành; thực hiện phân công, phân cấp hợp lý giữa các Bộ ngành, giữa Trung ương và địa phương, quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xây dựng;

3.  Kế thừa, phát triển những quy định còn phù hợp và đã phát huy hiệu quả của hệ thống pháp Luật xây dựng hiện hành;

4. Tạo điều kiện và tiền đề để từng bước phát triển và hoàn thiện thị trường xây dựng trong nước gắn với quá trình đổi mới và hội nhập, nâng cao năng lực, sức cạnh tranh của các doanh nghiệp xây dựng Việt Nam.

III. BỐ CỤC CỦA LUẬT XÂY DỰNG

Luật xây dựng bao gồm 10 chương, 168 điều; tăng 01 chương, 45 điều so với Luật xây dựng năm 2003.

1. Chương I: Những quy định chung gồm 12 điều (từ Điều 1 đến Điều 12), tăng 2 điều so với Luật xây dựng năm 2003.

Chương này quy định phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng; giải thích từ ngữ; nguyên tắc cơ bản trong hoạt động xây dựng; loại và cấp công trình; áp dụng quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn xây dựng; chủ đầu tư xây dựng; giám sát việc thực hiện pháp luật về xây dựng; giám sát, đánh giá đầu tư xây dựng; bảo hiểm trong hoạt động đầu tư xây dựng; hợp tác quốc tế trong hoạt động đầu tư xây dựng; chính sách khuyến khích trong hoạt động đầu tư xây dựng; các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động đầu tư xây dựng.

2. Chương II: Quy hoạch xây dựng, gồm 36 điều (từ Điều 13 đến Điều 48). Chương này có 8 mục, quy định các vấn đề sau:

- Mục 1: Quy định chung, gồm các nội dung: các loại quy hoạch xây dựng;  căn cứ lập quy hoạch xây dựng; yêu cầu và nguyên tắc tuân thủ đối với quy hoạch xây dựng; rà soát quy hoạch xây dựng; trách nhiệm, hình thức, thời gian lấy ý kiến về quy hoạch xây dựng; lựa chịn tổ chức tư vấn lập quy hoạch xây dựng; trình tự lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng; kinh phí lập  quy hoạch.

- Mục 2: Quy hoạch xây dựng vùng, gồm các nội dung: đối tượng và trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch xây dựng vùng; nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng vùng.

- Mục 3: Quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù, gồm các nội dung: đối tượng và trách nhiệm lập quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù ngoài đô thị; các cấp độ quy hoạch xây dựng khu chức năng đặc thù ngoài đô thị; quy hoạch chung xây dựng khu chức năng đặc thù ngoài đô thị; quy hoạch phân khu chức năng đặc thù ngoài đô thị; quy hoạch chi tiết khu chức năng đặc thù ngoài đô thị.

- Mục 4: Quy hoạch xây dựng nông thôn, gồm các nội dung: đối tượng, loại và trách nhiệm tổ chức lạp quy hoạch xây dựng nông thôn; quy hoạch chung xây dựng xã; quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

- Mục 5: Thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng, gồm các nội dung: thẩm quyền thẩm định nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng; Hội đồng, nội dung thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng.

- Mục 6: Điều chỉnh quy hoạch xây dựng, gồm các nội dung: điều kiện, nguyên tắc; các loại và trình tự điều chỉnh quy hoạch xây dựng.

- Mục 7: Tổ chức thực hiện quy hoạch xây dựng, gồm các nội dung: trách nhiệm công bố, công khai quy hoạch xây dựng; cung cấp thông tin về quy hoạch xây dựng; cấp chứng chỉ quy hoạch xây dựng; cắm mốc theo quy hoạch xây dựng.

- Mục 8: Quản lý xây dựng theo quy hoạch xây dựng, gồm các nội dung: Nguyên tắc quản lý quy hoạch; giới thiệu địa điểm; giấy phép quy hoạch và tổ chức quản lý thực hiện quy hoạch xây dựng.

3. Chương III: Dự án đầu tư xây dựng, gồm 23 điều (từ Điều 49 đến Điều 72). Chương này gồm 4 mục, quy định về các vấn đề sau:

- Mục 1: Quy định chung, gồm các nội dung: quy định các nội dung về: phân loại dự án đầu tư xây dựng; trình tự đầu tư xây dựng; yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng.

- Mục 2: Lập, thẩm định, phê duyệt dự án và quyết định đầu tư xây dựng, gồm các nội dung: quy định về yêu cầu lập dự án đầu tư xây dựng; nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế - kỹ thuật; hồ sơ trình thẩm định, thẩm quyền thẩm định, nội dung, thời gian thẩm định dự án đầu tư xây dựng; điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng.

- Mục 3: Quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng, gồm các nội dung: quy định về các hình thức quản lý thực hiện dự án và nội dung quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng.

- Mục 4: Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, nhà thầu tư vấn, người quyết định đầu tư, gồm các nội dung: quy định về quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư xây dựng; của nhà thầu tư vấn lập, quản lý dự án đầu tư xây dựng và của người quyết định đầu tư xây dựng. 

4. Chương IV: Khảo sát xây dựng và thiết kế xây dựng, gồm 16 điều (từ Điều 73 đến Điều 88). Chương này có 2 mục, quy định về các vấn đề sau:

- Mục 1: Khảo sát xây dựng, gồm các nội dung: các loại khảo sát xây dựng; yêu cầu đối với khảo sát xây dựng; nội dung báo cáo kết quả khảo sát xây dựng; quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, nhà thầu khảo sát trong việc khảo sát xây dựng.

- Mục 2: Thiết kế xây dựng, gồm các nội dung: yêu cầu đối với thiết kế xây dựng công trình; nội dung thiết kế xây dựng công trình; các bước thiết kế xây dựng công trình; thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng; thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng công trình; điều chỉnh thiết kế xây dựng; quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư và nhà thầu thiết kế trong việc thiết kế xây dựng công trình.

5. Chương V: Giấy phép xây dựng, gồm 17 điều (từ Điều 89 đến Điều 106)

Chương này gồm các nội dung về: quy định các trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng; nội dung của giấy phép xây dựng; điều kiện cấp giấy phép xây dựng; điều kiện cấp giấy phép xây dựng tạm; hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng; điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi, hủy giấy phép xây dựng; thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng; trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng; quyền và nghĩa vụ của người xin cấp giấy phép xây dựng.

6. Chương VI: Xây dựng công trình, gồm 24 điều (từ Điều 107 đến Điều 131). Chương này hiện nay có 5 mục, quy định về các vấn đề:

- Mục 1: Chuẩn bị xây dựng công trình, gồm các nội dung: điều kiện để khởi công xây dựng công trình; chuẩn bị mặt bằng xây dựng; yêu cầu đối với công trường xây dựng; yêu cầu về sử dụng vật liệu xây dựng.

- Mục 2: Thi công xây dựng công trình, gồm các nội dung: yêu cầu đối với thi công xây dựng; quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong thi công xây dựng công trình; quy định về an toàn lao động, môi trường trong thi công xây dựng; quy định về di dời, phá dỡ và sự cố công trình.

- Mục 3: Giám sát thi công xây dựng, nghiệm thu, bàn giao công trình xây dựng, gồm các nội dung: giám sát thi công xây dựng công trình; yêu cầu  của việc giám sát thi công xây dựng; quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, nhà thầu giám sát thi công trong thi công xây dựng công trình; nghiệm thu, bàn giao công trình xây dựng; kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng.

- Mục 4: Bảo hành, Bảo trì công trình xây dựng, gồm các quy định về: bảo hành công trình xây dựng; bảo trì công trình xây dựng; duwngfkhai thác sử dụng công trình xây dựng.

- Mục 5: Xây dựng công trình đặc thù, gồm các các quy định về: quy định công trình đặc thù; xây dựng công trình bí mật nhà nước, công trình theo lệnh khẩn cấp, công trình tạm.

7. Chương VII: Chi phí đầu tư xây dựng và hợp đồng xây dựng, gồm 16 điều (từ Điều 132 đến Điều 147). Chương này có 2 mục, quy định về các vấn đề sau:

- Mục 1: Quản lý chi phí đầu tư xây dựng, gồm các nội dung về: Nguyên tắc, nội dung quản lý chi phí đầu tư xây dựng; tổng mức đầu tư xây dựng; dự toán xây dựng; định mức xây dựng và giá xây dựng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng.

- Mục 2: Hợp đồng xây dựng, gồm các nội dung: Các nguyên tắc của hợp đồng, các loại hợp đồng; nội dung hợp đồng; hồ sơ hợp đồng; các trường hợp điều chỉnh hợp đồng; thanh toán hợp đồng; tạm dừng và chấm dứt hợp đồng; thưởng, phạt, giải quyết tranh chấp hợp đồng và quyết toán, thanh lý hợp đồng xây dựng.

8. Chương VIII: Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng, gồm 12 điều (từ Điều 148 đến Điều 159).

Chương này gồm các nội dung: Quy định chung về điều kiện năng lực của tổ chức, cá nhân hoạt động xây dựng; điều kiện đối với tổ chức, cá nhân thiết kế quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng, quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Đăng ký và quản lý thông tin năng lực hoạt động xây dựng.

9. Chương IX: Trách nhiệm quản lý hoạt động đầu tư xây dựng của các cơ quan nhà nước, gồm 6 điều (Điều 160 và Điều 165). Chương này thay thế cho Chương Quản lý nhà nước về xây dựng, bằng việc quy định trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc quản lý nhà nước đối với hoạt động đầu tư xây dựng.

Chương này loại bỏ các quy định về nhiệm vụ, quyền và trách nhiệm của thanh tra xây dựng, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng thanh tra, quyền khiếu nại, tố cáo, trách nhiệm giải quyết khiếu nại, tố cáo đã được quy định trong Luật xây dựng hiện hành. Những nội dung về thanh tra sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về thanh tra.

10. Chương X: Điều khoản thi hành, gồm 3 điều (từ Điều 166 đến Điều 168)

Chương này gồm các nội dung quy định về: Xử lý chuyển tiếp; hiệu lực thi hành.

IV. NHỮNG NỘI DUNG MỚI CƠ BẢN CỦA LUẬT XÂY DỰNG

1. Phạm vi của Luật (Chương I)

Hoạt động đầu tư nói chung có thể có xây dựng hoặc không có xây dựng (như đầu tư mua sắm tài sản cố định, đầu tư tài chính, dự án đầu tư trồng rừng, một số dự án đầu tư phát triển trong lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, thể thao...) nhưng quá trình xây dựng công trình luôn gắn với hoạt động đầu tư. Trên thực tế, các nhiệm vụ quản lý nhà nước trong lĩnh vực xây dựng, theo quy định của Luật xây dựng năm 2003 và các Nghị định hướng dẫn thực hiện đều gắn với quá trình đầu tư xây dựng, gồm: quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; quản lý thiết kế xây dựng, thi công xây dựng; quản lý cấp giấy phép xây dựng; quản lý kinh tế xây dựng; quản lý chất lượng công trình xây dựng; quản lý năng lực hoạt động xây dựng. Mặt khác, cụm từ “đầu tư xây dựng” cũng đã được sử dụng phổ biến trong Luật xây dựng năm 2003 và các Nghị định hướng dẫn thi hành như: đầu tư xây dựng công trình, dự án đầu tư xây dựng công trình, quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư xây dựng công trình, tư vấn đầu tư xây dựng… Chính vì vậy, việc sử dụng cụm từ “hoạt động đầu tư xây dựng” trong Luật xây dựng thay cho cụm từ “hoạt động xây dựng” trong Luật xây dựng năm 2003 là phù hợp và làm rõ hơn những nội dung quản lý được điều chỉnh trong Luật xây dựng.

Như vậy, phạm vi của Luật xây dựng điều chỉnh các hoạt động đầu tư xây dựng từ khâu quy hoạch xây dựng, lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cho đến khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng, nghiệm thu, bàn giao, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng, áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng thuộc mọi nguồn vốn (tức là điều chỉnh quá trình bỏ vốn đầu tư để tạo lập ra sản phẩm cuối cùng là các công trình xây dựng). Để làm rõ thêm về khái niệm “hoạt động đầu tư xây dựng” tại Điều 3 của Luật đã giải thích Hoạt động đầu tư xây dựng là quá trình tiến hành các hoạt động xây dựng gồm xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng. Hoạt động xây dựng gồm lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng, thi công xây dựng, giám sát xây dựng, quản lý dự án, lựa chọn nhà thầu, nghiệm thu, bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng và hoạt động khác có liên quan đến xây dựng công trình.

2. Quy hoạch xây dựng (Chương II)

Đây là vấn đề mà trong quá trình thảo luận một số đại biểu Quốc hội cho rằng nên tách riêng và nhập với Luật quy hoạch đô thị để xây dựng một Luật quy hoạch xây dựng. Tuy nhiên, quy hoạch xây dựng là loại quy hoạch có tính chất đặc thù và là cơ sở để quản lý hoạt động đầu tư xây dựng và quản lý trật tự xây dựng; do đó, trong khi chưa xây dựng được Luật Quy hoạch xây dựng riêng thì cần thiết phải có một Chương về quy hoạch xây dựng tại Luật này.

 Điều 13 Luật xây dựng quy định các loại quy hoạch xây dựng, gồm: quy hoạch vùng; quy hoạch đô thị; quy hoạch khu chức năng đặc thù; quy hoạch nông thôn.Trong đó, quy hoạch xây dựng vùng chính là căn cứ và là cơ sở để lập các quy hoạch đô thị, quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch xây dựng nông thôn, lập và quản lý thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, nhất là các dự án đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cấp vùng, tạo sự liên kết, tránh đầu tư dàn trải, trùng lắp, đảm bảo khai thác hợp lý và hiệu quả tài nguyên, thiên nhiên và các nguồn lực xã hội. Quản lý quy hoạch xây dựng, trong đó có quy hoạch xây dựng vùng là nhiệm vụ quan trọng của các cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng.

Để nâng cao chất lượng quy hoạch xây dựng, tránh chồng chéo, trùng lắp nhiệm vụ và nội dung với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành khác, Luật đã quy định rõ khái niệm quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng đặc thù; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, bảo đảm kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia với lợi ích cộng đồng­, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu. Quy hoạch xây dựng được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch xây dựng gồm sơ đồ, bản vẽ, mô hình và thuyết minh (Khoản 30 Điều 3); đồng thời quy định rõ căn cứ, yêu cầu cũng như nội dung cơ bản đối với từng loại đồ án quy hoạch theo cấp độ từ quy hoạch vùng đến quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết.

Về điều chỉnh quy hoạch xây dựng: Tại Mục 6 Chương II đã quy định cụ thể về điều chỉnh quy hoạch xây dựng, bao gồm: điều kiện điều chỉnh, nguyên tắc điều chỉnh, các loại điều chỉnh (tổng thể, cục bộ) và trình tự điều chỉnh đối với quy hoạch xây dựng. Để tránh tình trạng điều chỉnh quy hoạch xây dựng tùy tiện, Luật đã bổ sung nội dung quy định cơ quan tổ chức lập điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến cộng đồng dân cư trong khu vực điều chỉnh quy hoạch và các khu vực xung quanh có ảnh hưởng trực tiếp (Khoản 1 Điều 39).

Luật quy định trách nhiệm của cơ quan lập quy hoạch xây dựng, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân và cộng đồng dân cư có liên quan về nhiệm vụ và đồ án quy hoạch xây dựng (Khoản 1 Điều 16). Đồng thời quy định rõ nội dung, hình thức, thời gian lấy ý kiến về quy hoạch xây dựng và trình tự lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng (Điều 17 và Điều 20).  

Để đảm bảo quy hoạch xây dựng đã phê duyệt được triển khai, tại Mục 7 “Tổ chức thực hiện quy hoạch xây dựng” về trách nhiệm và nội dung công bố quy hoạch xây dựng (Điều 41) và hình thức công bố công khai quy hoạch xây dựng (Điều 42), theo đó quy định Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm công bố quy hoạch xây dựng theo phân cấp, nội dung công bố đối với từng loại quy hoạch xây dựng và thời gian công bố quy hoạch xây dựng. Quy định rõ trách nhiệm của người có trách nhiệm công bố quy hoạch xây dựng trong trường hợp công bố chậm, công bố sai với nội dung quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt (Khoản 6 Điều 41). Đồng thời, quy định trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức, thực hiện cắm mốc chỉ giới và bảo vệ mốc giới sau khi quy hoạch xây dựng đã được duyệt và công bố (Điều 44).

Để quản lý quy hoạch xây dựng theo nội dung đã được phê duyệt, tại Mục 8 “Quản lý xây dựng theo quy hoạch xây dựng” có 4 điều gồm những nội dung quy định về nguyên tắc quản lý xây dựng theo quy hoạch xây dựng (Điều 45), giới thiệu địa điểm xây dựng (Điều 46), giấy phép quy hoạch xây dựng (Điều 47) và tổ chức quản lý thực hiện quy hoạch xây dựng vùng (Điều 48).

3. Dự án đầu tư xây dựng (Chương III)

a. Về thẩm định dự án đầu tư xây dựng

- Về thẩm định thiết kế cơ sở:

Thiết kế cơ sở là nội dung quan trọng của dự án đầu tư xây dựng, là bước thiết kế xây dựng đầu tiên và là nhân tố chính quyết định mức độ khả thi trong thực hiện và hiệu quả đầu tư của dự án. Trong trường hợp thiết kế cơ sở đưa ra các lựa chọn về quy mô đầu tư, giải pháp công nghệ, loại vật liệu, quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng... không phù hợp hoặc vượt quá yêu cầu khai thác, sử dụng công trình sẽ dẫn đến sự tùy tiện, gây lãng phí vốn đầu tư. Đó là chưa kể đến trường hợp thiết kế cơ sở có chất lượng thấp do công tác khảo sát sơ sài, lựa chọn địa điểm xây dựng không phù hợp, do năng lực của tư vấn thiết kế hạn chế… thì trong quá trình thực hiện dự án sẽ phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần, gây tốn kém, lãng phí về nguồn lực và thời gian, làm giảm hiệu quả dự án đầu tư xây dựng.

 Thiết kế cơ sở quy định về vị trí, địa điểm, hướng tuyến, quy mô, giải pháp công nghệ, công suất, năng lực khai thác, hình thức kiến trúc, phương án kết cấu, vật liệu sử dụng và các kích thước, thông số kỹ thuật chủ yếu của công trình xây dựng làm căn cứ cho việc triển khai các bước thiết kế xây dựng tiếp theo. Thiết kế cơ sở đề ra các yêu cầu, nội dung và phạm vi công việc cần phải thực hiện khi đầu tư xây dựng, là căn cứ chủ yếu để xác định tổng mức đầu tư xây dựng và do đó có ảnh hưởng quyết định đến hiệu quả sử dụng vốn đầu tư.

Với vai trò, tính chất quan trọng của thiết kế cơ sở, nên cần thiết phải có sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành, bởi vì nội dung kiểm soát thiết kế cơ sở liên quan đến nhiều yếu tố và giải pháp kinh tế - kỹ thuật chuyên ngành. Xuất phát từ lý do này, Điều 57 của Luật đã quy định cơ quan chuyên môn về xây dựng có trách nhiệm thẩm định thiết kế cơ sở nhưng với phạm vi, mức độ khác nhau, tùy thuộc quy mô và tính chất của dự án xét theo nguồn vốn sử dụng, cụ thể: (1) đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, cơ quan chuyên môn về xây dựng tổ chức thẩm định các nội dung của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng bao gồm cả thiết kế cơ sở; (2) đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài ngân sách (chủ yếu do các doanh nghiệp nhà nước thực hiện), cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp chủ trì thẩm định nội dung thiết kế cơ sở, cơ quan chuyên môn trực thuộc người quyết định đầu tư thẩm định nội dung thiết kế công nghệ và các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng; (3) đối với các dự án sử dụng nguồn vốn khác, cơ quan chuyên môn về xây dựng theo phân cấp chủ trì thẩm định nội dung thiết kế cơ sở của các dự án đầu tư xây dựng công trình công cộng, công trình có tác động lớn đến cảnh quan, môi trường và an toàn cộng đồng, người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Riêng nội dung phòng chống, cháy nổ trong thiết kế cơ sở của mọi dự án phải được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về phòng chống cháy nổ.

Quy định này là một bước cụ thể hóa và khẳng định cơ chế chịu trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành trong quản lý các dự án đầu tư xây dựng, nhất là đối với các dự án có sử dụng vốn nhà nước. Ngoài ra, để tránh trường hợp có thể “quá tải” của cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành (nếu có), Luật cũng đã quy định cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư được mời tổ chức, cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm tham gia thẩm định dự án hoặc yêu cầu chủ đầu tư thuê tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định để thẩm tra dự án làm cơ sở cho việc thẩm định, phê duyệt dự án (Khoản 7 Điều 57).

- Luật đã quy định nguyên tắc công khai, minh bạch, có thời hạn trong hoạt động thẩm định dự án đầu tư xây dựng, thẩm định thiết kế cơ sở của các cơ quan chuyên môn về xây dựng: Thời hạn thẩm định dự án được quy định công khai, phù hợp với quy mô, tính chất của từng dự án, trường hợp đặc biệt cần phải gia hạn thì phải được người quyết định đầu tư quyết định (Điều 59). Đồng thời, đã bổ sung một số nội dung quy định rõ quyền và trách nhiệm của các chủ thể tham gia hoạt động đầu tư xây dựng, theo đó quy định về quyền và trách nhiệm của cơ quan chuyên môn về xây dựng (Khoản 8 Điều 60), của chủ đầu tư (Điều 68), của Ban quản lý dự án (Điều 69); quyền và nghĩa vụ của của tổ chức tư vấn lập dự án, quản lý dự án (Điều 70), của người quyết định đầu tư (Điều 72). 

b. Về thẩm quyền quyết định đầu tư xây dựng

Để thống nhất giữa các luật, nội dung lập, thẩm định, phê duyệt dự án, thẩm quyền thẩm định dự án được thực hiện theo Luật xây dựng. Riêng thẩm quyền quyết định đầu tư đối với dự án sử dụng vốn nhà nước được thực hiện theo Luật Đầu tư công (Điều 60).

 c. Về điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng

 Ngoài các điều kiện theo quy định hiện hành, Luật xây dựng đã bổ sung thêm trường hợp thứ 4 được xem xét điều chỉnh dự án  đầu tư xây dựng sử dụng vốn nhà nước, đó là khi chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố trong thời gian thực hiện dự án lớn hơn chỉ số giá xây dựng được sử dụng để tính dự phòng trượt giá trong tổng mức đầu tư dự án được duyệt. Việc điều chỉnh dự án sử dụng vốn nhà nước do người quyết định đầu tư quyết định (Điều 61).

d. Về hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng

Luật đã đưa ra 5 hình thức quản lý dự án, đó là hính thức thành lập ban quản lý dự án chuyên ngành, ban quản lý dự án khu vực, ban quản lý dự án một dự án, thuê tư vấn quản lý dự án và hình thức sử dụng bộ máy chuyên môn hiện có để quản lý thực hiện dự án. Khi áp dụng hình thức ban quản lý dự án chuyên ngành, ban quản lý dự án khu vực sẽ cho phép giảm bớt số lượng các ban quản lý dự án và nhân lực làm nhiệm vụ quản lý dự án, qua đó tiết kiệm kinh phí quản lý dự án và có điều kiện để nâng cao trình độ, năng lực và tính chuyên nghiệp trong công tác quản lý dự án. Trường hợp ban quản lý dự án được giao làm chủ đầu tư thì phải chịu mọi trách nhiệm với tư cách là chủ đầu tư dự án nên không thể lạm quyền. Việc quy định hình thức ban quản lý dự án chuyên ngành, ban quản lý dự án khu vực trong Luật là cần thiết và phù hợp, đặc biệt là với các dự án sử dụng vốn ngân sách được thực hiện trên cùng một địa bàn khu vực, các dự án của doanh nghiệp có quy mô lớn, được xây dựng theo tuyến công trình hoặc trên nhiều khu vực khác nhau.      

4. Giấy phép xây dựng (Chương V)

Điểm mới của Chương này là quy định các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng: Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư; Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính; Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình… (Khoản 2 Điều 89).

Luật xây dựng lần này đã quy định rõ trình tự, thủ tục, trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong công tác cấp giấy phép xây dựng, theo hướng công khai, minh bạch, đơn giản thủ tục hành chính tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân xin cấp giấy phép xây dựng; đồng thời quy định trách nhiệm của cơ quan cấp giấy phép xây dựng và các cơ quan có liên quan. Cụ thể, đã chuyển hầu hết các nội dung chủ yếu của Nghị định về cấp giấy phép xây dựng bổ sung vào Luật, bao gồm quy định chi tiết về quy trình cấp giấy phép xây dựng (Điều 102); thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn giấy phép xây dựng (Điều 103); trách nhiệm của cơ quan cấp phép xây dựng, các cơ quan liên quan, trách nhiệm của tổ chức tư vấn, thi công xây dựng trong hoạt động cấp phép xây dựng và quản lý xây dựng theo giấy phép xây dựng (Điều 104).

Quy trình cấp, cấp lại, điều chỉnh và gia hạn giấy phép xây dựng (Điều 102)

- Quy trình cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định như sau:

+ Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;

+ Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

+ Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

+ Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

+ Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

+ Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.

- Quy trình gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng được quy định như sau:

+ Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;

+ Trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm xem xét gia hạn giấy phép xây dựng hoặc cấp lại giấy phép xây dựng.

- Việc nhận kết quả, nộp lệ phí cấp giấy phép xây dựng được quy định như sau:

+ Chủ đầu tư nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế trình xin cấp giấy phép xây dựng có đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tại nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời hạn ghi trong giấy biên nhận;

+ Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp lệ phí theo quy định khi nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

- Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn quy định tại khoản 2 Điều này, cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do cho chủ đầu tư biết. Nếu quá thời hạn ghi trong giấy biên nhận mà cơ quan có thẩm quyền không trả lời thì chủ đầu tư được phép xây dựng công trình theo hồ sơ thiết kế đã được thẩm định, phê duyệt theo quy định có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

- Chính phủ quy định chi tiết về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, thu hồi giấy phép xây dựng đối với từng loại giấy phép xây dựng, từng loại công trình.

- Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết mẫu đơn đề nghị, bản vẽ thiết kế trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

5. Xây dựng công trình (Chương VI)

Yêu cầu về nghiệm thu, kiểm tra công tác nghiệm thu, bàn giao công trình phụ thuộc vào tính chất công trình theo nguồn vốn sử dụng, quy mô công trình, cấp công trình, loại công trình theo tính năng sử dụng. Vì vậy, Luật chỉ đưa vào các quy định cơ bản, áp dụng chung cho hầu hết các loại công trình. Các quy định cụ thể về áp dụng với từng loại công trình; chức năng, nhiệm vụ, thành phần Hội đồng nghiệm thu sẽ được quy định cụ thể tại Nghị định về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Đồng thời đã bổ sung quy định các loại công trình yêu cầu phải có kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng trước khi đưa vào khai thác sử dụng, trong đó có các loại công trình phải do Hội đồng nghiệm thu nhà nước thực hiện (Khoản 4 Điều 123) làm cơ sở cho Chính phủ ban hành Nghị định quy định và hướng dẫn cụ thể hơn về công tác nghiệm thu công trình xây dựng.

6. Quy định chặt chẽ hơn về chi phí đầu tư xây dựng và hợp đồng xây dựng (Chương VII)

 a. Về chi phí đầu tư xây dựng

Luật đã quy định chặt chẽ hơn các điều kiện điều chỉnh dự án, điều chỉnh tổng mức đầu tư, dự toán phù hợp với dự án sử dụng các nguồn vốn khác nhau. Cụ thể, bổ sung các Khoản 2, 3, 4, 5 Điều 134 để quy định rõ về nội dung tổng mức đầu tư; nguyên tắc xác định tổng mức đầu tư, điều chỉnh tổng mức đầu tư đối với dự án sử dụng vốn nhà nước và vốn khác.

b. Về hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng là công cụ rất quan trọng, quyết định đến việc quản lý tổng mức đầu tư và kết quả thực hiện dự án đầu tư xây dựng; là công cụ pháp lý đảm bảo sự công bằng, bình đẳng giữa các bên tham gia hợp đồng. Hợp đồng xây dựng có những đặc thù riêng, liên quan đến nhiều nội dung của quá trình quản lý xây dựng (công nghệ, thiết kế, tiêu chuẩn áp dụng, điều kiện thi công, biện pháp thi công, tiến độ thực hiện, chi phí xây dựng và các yếu tố thương mại, pháp lý). Vì vậy, phần hợp đồng xây dựng trong Luật xây dựng đã đưa ra các quy định cụ thể mang tính chất đặc thù, áp dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng sử dụng mọi loại nguồn vốn và phù hợp với thông lệ quốc tế, nhằm hạn chế các kẽ hở của pháp luật có thể làm phương hại đến lợi ích của các chủ thể tham gia hợp đồng, đảm bảo sự bình đẳng giữa các bên, tránh phát sinh các tranh chấp phức tạp.

Việc thanh toán, quyết toán hợp đồng xây dựng được thực hiện trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng hợp đồng (Khoản 1 Điều 144); còn việc thanh toán, quyết toán vốn đầu tư các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước là trách nhiệm của chủ đầu tư (cơ quan thụ hưởng ngân sách) với cơ quan quản lý cấp phát vốn (Kho bạc nhà nước, Ngân hàng thương mại,...).

7. Điều kiện năng lực hoạt động xây dựng (Chương VIII)

Một quy định mới về điều kiện năng lực hoạt động xây dựng là các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng được phân thành hạng 1, 2, 3 để phân định những tổ chức, cá nhân có năng lực cao với tổ chức, cá nhân có năng lực thấp. Phạm vi hoạt động xây dựng phù hợp với năng lực thực tế do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng đánh giá, sát hạch. Bộ Xây dựng cấp chứng chỉ hành nghề cho cá nhân hạng 1, chứng chỉ năng lực cho tổ chức hạng 1; Sở Xây dựng cấp các hạng còn lại. Luật cũng bổ sung thêm một điều (Điều 152) quy định về điều kiện năng lực đối với tổ chức tư vấn quản lý dự án và ban quản lý dự án đầu tư xây dựng

8. Một số vấn đề khác

Ngoài những nội dung chủ yếu nêu trên, Luật xây dựng đã bổ sung quy định về giám sát cộng đồng đối với hoạt động đầu tư xây dựng (Khoản 2 Điều 8); quy định về từng bước chuyển giao một số dịch vụ công cho các tổ chức xã hội nghề nghiệp (Khoản 3 Điều 10); quy định về hợp tác quốc tế trong hoạt động đầu tư xây dựng (Điều 11); quy định yêu cầu đối với công trường xây dựng (Khoản 2, 3 Điều 109); yêu cầu đối với thi công xây dựng công trình (Điều 111); quy định về bàn giao công trình xây dựng (Điều 124); đồng thời, đã rà soát, điều chỉnh lại các thuật ngữ cho phù hợp.

Về yêu cầu đối với thi công xây dựng công trình (Điều 111)

- Tuân thủ thiết kế xây dựng được duyệt, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng cho công trình, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng; bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác theo quy định của pháp luật.

- Bảo đảm an toàn cho công trình xây dựng, người, thiết bị thi công, công trình ngầm và các công trình liền kề; có biện pháp cần thiết hạn chế thiệt hại về người và tài sản khi xảy ra sự cố gây mất an toàn trong quá trình thi công xây dựng.

- Thực hiện các biện pháp kỹ thuật an toàn riêng đối với những hạng mục công trình, công việc có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn lao động, phòng, chống cháy, nổ.

- Sử dụng vật tư, vật liệu đúng chủng loại quy cách, số lượng theo yêu cầu của thiết kế xây dựng, bảo đảm tiết kiệm trong quá trình thi công xây dựng.

- Thực hiện kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc xây dựng, giai đoạn chuyển bước thi công quan trọng khi cần thiết, nghiệm thu hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành để đưa vào khai thác, sử dụng.

- Nhà thầu thi công xây dựng công trình phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp công trình và công việc xây dựng.

Về bàn giao công trình xây dựng (Điều 124)

- Việc bàn giao công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau:

+ Đã thực hiện nghiệm thu công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Bảo đảm an toàn trong vận hành, khai thác khi đưa công trình vào sử dụng.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm tiếp nhận công trình theo đúng hợp đồng đã ký kết với nhà thầu. Người tham gia bàn giao công trình phải chịu trách nhiệm về sản phẩm do mình xác nhận trong quá trình bàn giao công trình xây dựng. Trường hợp chủ đầu tư không đồng thời là người quản lý sử dụng công trình thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao công trình xây dựng cho chủ quản lý sử dụng công trình sau khi đã tổ chức nghiệm thu công trình xây dựng. Việc bàn giao công trình xây dựng phải được lập thành biên bản.

- Khi bàn giao công trình xây dựng, nhà thầu thi công xây dựng phải giao cho chủ đầu tư các tài liệu gồm bản vẽ hoàn công, quy trình hướng dẫn vận hành, quy trình bảo trì công trình, danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dự trữ thay thế và các tài liệu cần thiết khác có liên quan.

- Trường hợp chưa bàn giao được công trình cho chủ quản lý sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm tạm thời quản lý, vận hành công trình xây dựng.