ĐỀ CƯƠNG GIỚI THIỆU

LUẬT SỬA ĐỔI, BỔ SUNG ĐIỀU 126 CỦA LUẬT NHÀ Ở

VÀ ĐIỀU 121 CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI

Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XII, kỳ họp thứ 5 thông qua ngày 18 tháng 6 năm 2009 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 9 năm 2009.

I. Sự cần thiết phải ban hành Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai

Ngày 29 tháng 11 năm 2005, Quốc hội đã thông qua Luật nhà ở (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006). Theo quy định tại Điều 126 của Luật nhà ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc 2 nhóm đối tượng sau thì được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

- Nhóm đối tượng thứ nhất: được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không hạn chế về số lượng, bao gồm 5 loại đối tượng: người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; người có công đóng góp với đất nước; nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước; người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định;

- Nhóm đối tượng thứ hai: được sở hữu một nhà ở tại Việt Nam là: những người không thuộc đối tượng nêu tại nhóm thứ nhất mà đã về Việt Nam và được phép cư trú với thời hạn từ 06 tháng trở lên.

Như vậy, theo quy định trên thì có 06 loại đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Có thể nói rằng, Luật nhà ở đã có những quy định thông thoáng và cởi mở hơn cả về đối tượng, điều kiện, hình thức tạo lập nhà ở, cũng như số lượng nhà ở được sở hữu tại Việt Nam so với các quy định trước đây. Tuy nhiên, so với thực tế thì quy định tại Điều 126 của Luật nhà ở vẫn còn nhiều hạn chế, chưa khuyến khích được nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia cống hiến, xây dựng cho đất nước, đặc biệt là đối với những người vẫn còn quốc tịch Việt Nam và cũng chưa thể chế đầy đủ chủ trương của Đảng nêu tại Nghị quyết số 36-NQ/TW ngày 26/3/2004 của Bộ Chính trị về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài.

Qua thống kê, hiện nay có khoảng hơn 3 triệu người Việt Nam đang định cư, sinh sống lâu dài ở nước ngoài, trong số đó có khoảng 70% vẫn còn quốc tịch Việt Nam, 30% còn lại là người gốc Việt Nam. Tuy nhiên, sau ba năm triển khai thực hiện Luật nhà ở, thì mới chỉ có hơn 140 trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đó chủ yếu là các đối tượng thuộc diện về đầu tư lâu dài theo quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật nhà ở.

Thực tế cho thấy, quy định tại Điều 126 của Luật nhà ở đã có những điểm không còn phù hợp với tình hình hiện nay và cần thiết phải sửa đổi, bổ sung. Cụ thể là:

- Quy định về đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam còn có nhiều hạn chế. Trên thực tế, có nhiều kiều bào có kỹ năng, chuyên môn đặc biệt trở về Việt Nam làm việc theo diện chuyên gia dài hạn hoặc ngắn hạn dưới 6 tháng hoặc có nhiều người là công dân Việt Nam đang làm ăn, sinh sống lâu dài ở Mỹ, ở Châu Âu mong muốn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhưng do họ không thuộc 6 nhóm đối tượng quy định của Luật nhà ở, nên không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Sự hạn chế này đã không khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài trở về Việt Nam làm việc.

- Quy định về điều kiện để được sở hữu nhà ở nêu trong Luật nhà ở cũng chưa rõ ràng, chưa cụ thể, đã gây nhiều khó khăn cho các cơ quan hữu quan khi xác định thế nào là về đầu tư lâu dài, về hoạt động thường xuyên và có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam. Ngoài ra quy định về thời hạn được phép cư trú tại Việt Nam từ 6 tháng trở lên tại khoản 2 Điều 126 cũng không có tính khả thi, bởi vì quy định này không phù hợp với pháp luật về xuất, nhập cảnh của Việt Nam (theo pháp luật về xuất, nhập cảnh thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhập cảnh vào Việt Nam trong thời hạn tối đa là 03 tháng), nên sau gần ba năm thực hiện, chưa có trường hợp nào thuộc diện quy định tại khoản 2 Điều 126 được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Hiện nay, để có nhà ở tại Việt Nam, nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã nhờ người thân, bạn bè mua và đứng tên hộ quyền sở hữu nhà ở hoặc mua bán trao tay, không làm các thủ tục theo quy định, nên vừa ảnh hưởng đến nguồn thu của Nhà nước từ các giao dịch về nhà ở, vừa là nguyên nhân làm phát sinh các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở giữa các bên.

Ngày 03/6/2008, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 19/2008/QH12  về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đó đã quy định mở rộng hơn đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam so với người Việt Nam định cư ở nước ngoài như: các đối tượng có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt, người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước và người hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có bằng đại học và tương đương trở lên. Vì vậy, việc Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2009 để bảo đảm sự hài hoà, hợp lý trong vấn đề sở hữu nhà ở giữa bà con kiều bào với cá nhân nước ngoài tại Việt Nam là hợp lý và hết sức cần thiết.

Ngoài ra, do Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai đều quy định về đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Hơn nữa, giữa Luật nhà ở và Luật đất đai có quy định khác nhau về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam. Do đó, cần phải đồng thời sửa đổi cả Điều 121 của Luật đất đai để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ giữa hai văn bản luật, nhằm giúp các cơ quan thực thi pháp luật dễ dàng áp dụng và tránh phải chờ Luật Đất đai sửa đổi mới có thể thực hiện được.

Như vậy, việc Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai là phù hợp với chủ trương của Đảng, đồng thời bảo đảm được sự thống nhất về pháp luật, sự hài hoà và hợp lý về quyền sở hữu nhà ở giữa người Việt Nam ở trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và cá nhân nước ngoài.

II. Nội dung của Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai

1. Bố cục của Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai (sau đây gọi là Luật sửa đổi, bổ sung)

Luật sửa đổi, bổ sung có 3 điều: Điều 1 quy định những nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở; Điều 2 quy định những nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật đất đai; Điều 3 quy định hiệu lực thi hành của Luật sửa đổi, bổ sung (từ ngày 01 tháng 9 năm 2009) và giao Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung.

2. Nội dung của Luật sửa đổi, bổ sung

a) Quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

Điều 126 được Quốc hội sửa đổi lần này có 4 điểm mới so với Điều 126 của Luật nhà ở hiện hành, cụ thể là:

- Phân rõ đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói chung thành hai dạng khác nhau, đó là người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam để khẳng định rõ quyền bình đẳng trong vấn đề sở hữu nhà ở giữa bà con kiều bào vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam với công dân Việt Nam ở trong nước cho phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 1992 và Luật Quốc tịch năm 2008 về quyền công dân. Như vậy, Điều 126 sửa đổi có 2 khoản như sau:

+ Khoản 1: quy định những trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không hạn chế về số lượng (giống như công dân Việt Nam ở trong nước), bao gồm hai loại đối tượng, đó là: người có quốc tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam. Theo quy định mới thì những người có quốc tịch Việt Nam đều có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà không phân biệt về đối tượng như Điều 126 hiện hành. Đối với người gốc Việt Nam thì phải thuộc một trong 5 diện: người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà văn hoá, nhà khoa học, người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước.

+ Khoản 2: quy định những người Việt Nam định cư ở nước ngoài gốc Việt Nam mà không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 nêu trên thì được sở hữu một căn hộ chung cư hoặc một nhà ở riêng lẻ tại Việt Nam.

- Bổ sung thêm 3 đối tượng vào khoản 1 Điều 126, đó là: người có quốc tịch Việt Nam, người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam và người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống ở trong nước.

- Thay thế cụm từ "về đầu tư lâu dài" bằng cụm từ "về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư" để phù hợp với Luật đầu tư; thay cụm từ "có nhu cầu về hoạt động thường xuyên" bằng cụm từ "mà Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam" để thể hiện rõ mục tiêu chỉ khuyến khích các đối tượng có kỹ năng, có trình độ về Việt Nam làm việc và phục vụ đất nước, đồng thời cũng để các cơ quan hữu quan dễ dàng xác định các loại giấy tờ chứng minh về điều kiện này.

- Bỏ đối tượng có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam cho phù hợp với thực tế, bởi vì những đối tượng này khi về Việt Nam sinh sống ổn định thì đã nhập hộ khẩu và trở thành công dân Việt Nam ở trong nước, vì vậy trên thực tế không xuất hiện trường hợp này.

b) Về điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

 Điều 126 sửa đổi có 3 điểm mới so với Điều 126 của Luật nhà ở hiện hành, cụ thể là:

- Các đối tượng nêu tại Điều 126 sửa đổi phải được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 03 tháng trở lên được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Như vậy, quy định mới không bắt buộc bà con kiều bào phải về cư trú thực tế tại Việt Nam từ đủ 03 tháng trở lên mà chỉ cần có giấy tờ chứng minh được cơ quan công an cho phép cư trú tại Việt Nam với thời hạn từ 03 tháng trở lên là được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

- Rút ngắn thời hạn cư trú tại Việt Nam từ 06 tháng xuống còn 03 tháng đối với trường hợp được sở hữu 01 nhà ở nêu tại khoản 2 Điều 126 cho phù hợp với pháp luật về xuất, nhập cảnh của Việt Nam. Đồng thời quy định thêm điều kiện những đối tượng này phải có Giấy miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để quản lý chặt chẽ hơn việc mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

- Quy định thêm điều kiện các đối tượng nêu tại Điều 126 chỉ được sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam nhằm tránh hiện tượng lợi dụng chính sách mua nhà ở để cho thuê hoặc để sử dụng vào mục đích khác kiếm lời...    

Như vậy, việc Quốc hội cho phép bổ sung, mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như trên vừa bảo đảm phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 1992, Luật quốc tịch năm 2008, pháp luật về xuất, nhập cảnh của Việt Nam, vừa kế thừa được các quy định của Điều 126 Luật nhà ở hiện hành, đồng thời cũng để bảo đảm sự hài hoà, hợp lý trong quyền được sở hữu nhà ở giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với cá nhân nước ngoài quy định tại Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội. Ngoài ra, quy định chặt chẽ về điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như trên cũng là để loại trừ các đối tượng phản động, chống phá đất nước khỏi diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (bởi vì các đối tượng này sẽ không được phép cư trú tại Việt Nam), nhằm tạo điều kiện để những người có nhu cầu thực sự về nhà ở được mua và sở hữu nhà ở khi về nước làm ăn, sinh sống và cũng để hạn chế các hiện tượng đầu cơ, lợi dụng chính sách để mua đi, bán lại kiếm lời.

c) Về nội dung sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật đất đai

Để bảo đảm sự thống nhất giữa quy định về đối tượng cũng như quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam nêu tại Điều 129 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003, Quốc hội đã nhất trí thông qua việc sửa đổi, bổ sung Điều 121 của Luật đất đai với 2 nội dung như sau:

- Tại khoản 1: quy định thống nhất đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam như quy định tại Điều 126 của Luật sửa đổi, bổ sung;

- Tại khoản 2: quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, trong đó bổ sung thêm 3 quyền, đó là: quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền cho thuê và quyền được uỷ quyền quản lý nhà ở.

Như vậy, so với quy định tại Điều 121 của Luật đất đai hiện hành thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có thêm 3 quyền, nhưng so với công dân Việt Nam ở trong nước thì đối tượng này bị hạn chế hơn 2 quyền, đó là quyền góp vốn và quyền bảo lãnh bằng tài sản là nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, bởi vì mục đích của chính sách này là chỉ cho phép bà con Việt kiều sở hữu nhà để ở tại Việt Nam chứ không phải để kinh doanh.

III. Triển khai thi hành Luật sửa đổi, bổ sung

1. Xây dựng và ban hành văn bản quy phạm pháp luật

Để các địa phương có cơ sở thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung, hiện nay Bộ Xây dựng đang phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan khẩn trương hoàn thiện dự thảo Nghị định thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật nhà ở. Theo đó, bên cạnh việc đề xuất sửa đổi một số nội dung về đầu tư phát triển nhà ở thương mại, xây dựng nhà ở xã hội, về quản lý sử dụng nhà ở chung cư... thì Bộ Xây dựng cũng sẽ đề xuất sửa đổi, thay thế các quy định hiện hành về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài nêu tại Nghị định số 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ. Hướng sửa đổi phần này như sau:

- Quy định cụ thể các loại giấy tờ chứng minh về đối tượng được sở hữu nhà ở, bao gồm: giấy tờ chứng minh có quốc tịch Việt Nam (như hộ chiếu Việt Nam hoặc các giấy tờ khác theo quy định của Luật Quốc tịch năm 2008...); giấy tờ chứng minh có gốc Việt Nam (như Giấy xác nhận gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp, Quyết định cho thôi quốc tịch Việt Nam...); giấy tờ chứng minh người gốc Việt Nam thuộc một trong năm đối tượng để được sở hữu nhà ở không hạn chế về số lượng quy định tại khoản 1 Điều 126 sửa đổi (như Giấy chứng nhận đầu tư đối với trường hợp vào Việt Nam đầu tư; Huy chương, Huân chương của Chủ tịch nước, Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ đối trường hợp là người có công đóng góp với đất nước..., bằng cấp chứng minh học hàm, học vị đối với trường hợp là người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt...).

- Quy định cụ thể các loại giấy tờ chứng minh điều kiện được phép cư trú 03 tháng tại Việt Nam (như phải có sổ tạm trú do cơ quan công an xã, phường, thị trấn cấp hoặc có dấu chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 03 tháng trở lên của cơ quan quản lý xuất nhập cảnh đóng vào hộ chiếu khi nhập cảnh...).

- Bổ sung quy định về quản lý những trường hợp được sở hữu 01 nhà ở tại Việt Nam và quy định về hình thức xử lý những trường hợp cố ý sai phạm để được sở hữu nhiều hơn 01 nhà ở đối với những trường hợp được sở hữu 01 nhà ở tại Việt Nam, làm cơ sở pháp lý cho các cơ quan chức năng thực hiện quản lý việc sở hữu 01 nhà ở và có biện pháp xử lý khi có hành vi vi phạm xảy ra.

2. Tổ chức phổ biến Luật sửa đổi, bổ sung

Các cơ quan chức năng bằng nhiều hình thức thích hợp phổ biến, tuyên truyền Luật sửa đổi, bổ sung đến các đối tượng thi hành và trong nhân dân.