Đất diện quy hoạch có được chuyển nhượng không?
Nội dung câu hỏi:
Chúng tôi có đất, đã có Giấy chứng nhận sử dụng, nhưng vì vướng quy hoạch nên địa phương không cho chuyển nhượng và cũng không được làm nhà ở. Xin cho biết quy định của Nhà nước về việc này thế nào?
Nguyễn K. (Phước Đồng, Nha Trang)
Ý kiến tư vấn:
Người sử dụng đất khi có đủ điều kiện pháp luật quy định thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định.
Luật Đất đai hiện hành đã nói rõ: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Liên quan đến quy hoạch sử dụng đất, khoản 7 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.
Với các quy định được nêu trên cho thấy, chỉ trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của chính quyền cấp huyện thì người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở (cũng như các công trình xây dựng mới khác hoặc trồng cây lâu năm), còn các quyền khác không bị hạn chế bởi quy hoạch./.
Luật sư Nguyễn Thiện Hùng