16/11/2019 19:37        

Mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền: cẩn thận lợi bất cập hại.

Mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền: cẩn thận lợi bất cập hại.

Khi thị trường bất động sản phát triển, việc mua bán nhà đất diễn ra rất sôi động. Một hình thức chuyển nhượng mới xuất hiện, đó là việc mua bán bằng hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, những lợi ích, bản chất của hợp đồng, rủi ro người mua có thể gặp phải và những lưu ý khi làm hợp đồng ủy quyền thì không phải ai cũng biết.
Hình thức mua bán bằng hợp đồng ủy quyền được “ưa chuộng” bởi ba lý do: Một là, thủ tục diễn ra nhanh gọn. Nếu như tiến hành mua bán bằng hình thức thông thường (ký hợp đồng mua bán rồi tiến hành làm thủ tục chuyển quyền), hai bên phải tiến hành nhiều bước như: ký hợp đồng mua bán có công chứng hoặc chứng thực; nộp hồ sơ chuyển quyền tại cơ quan nhà nước, nhận thông báo thuế, đi đóng thuế, rồi nộp lại biên lai và chờ nhận giấy chứng nhận…thủ tục diễn ra theo đúng quy trình, trong khi mua bằng hợp đồng ủy quyền thì hai bên chỉ cần tiến hành ký hợp đồng ủy quyền có công chứng hoặc chứng thực, thủ tục có thể tiến hành xong trong vài giờ.


Ảnh minh họa.

Hai là, “né” được thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Khi mua bán bất động sản thì hai bên phải nộp mức thuế là 2% trên giá chuyển nhượng (khoản 12, Điều 2, Nghị định 12/2015/NĐ-CP) và lệ phí trước bạ 0.5% giá trị nhà, đất (khoản 1 Điều, 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP) trong khi việc chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền sẽ “né” được các loại thuế, phí này. Ba là, để mua những bất động sản mà chưa đáp ứng đủ điều kiện để tiến hành việc mua bán. Ví dụ nhà ở xã hội quy định sau 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà thì mới được tự do chuyển nhượng (Khoản 4, Điều 62, Luật Nhà ở) nhưng chưa đủ 05 năm nếu muốn bán lại thì hai bên sẽ “lách luật” bằng hợp đồng ủy quyền, hoặc các bên sẽ làm hợp đồng ủy quyền đối với những bất động sản không đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai 2013.
Theo quy định pháp luật, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 10, Điều 3, Luật Đất đai 2013). Như vậy, ủy quyền không phải là hình thức làm chuyển quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền không làm chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác, mà người được ủy quyền chỉ nhân danh người ủy để thực hiện các giao dịch như: mua, bán, tặng, cho, cầm cố, thế chấp…(Điều 562, Bộ luật Dân sự 2015). Do đó, hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh đầy đủ giá trị pháp lý khi một người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác.
Người mua nhà đất bằng hợp đồng ủy quyền có thể gặp phải rất nhiều rủi ro:
Một là, khi giá đất lên cao người bán đổi ý thì rất dễ xảy ra tình trạng người bán yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì bản chất của hợp đồng ủy quyền nhằm để che dấu việc chuyển quyền sử dụng nhà đất.
Hai là, đại diện theo ủy quyền sẽ chấm dứt trong một số trường hợp: người được đại diện hoặc người đại diện đơn phương chấm dứt thực hiện việc ủy quyền; người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết (khoản 3, Điều 140, Bộ luật Dân sự 2015) và khi đó người thân của người được ủy quyền sẽ gặp rắc rối trong việc làm thủ tục thừa kế tài sản đã mua…
Ba là, nội dung hợp đồng không đảm bảo về thời hạn, về phạm vi ủy quyền, sau khi ký hợp đồng ủy quyền và giao hết tiền cho bên bán, tới lúc bán lại thì không thể làm thủ tục chuyển quyền do hết thời hạn ủy quyền hoặc vượt qua phạm vi ủy quyền…Ngoài ra còn rất nhiều rủi ro làm ảnh hưởng đến quyền của người mua như: thất lạc, mất, cháy giấy ủy quyền; người ủy quyền còn nợ tiền người khác, vay nợ ngân hàng, nợ thuế, chủ nợ có quyền yêu cầu Tòa án kê biên tài sản và bán đấu giá thu tiền trả nợ…trong tất cả các trường hợp
 
Quy định về trợ cấp thất nghiệp
Thế nào là hoạt động ủy quyền?
Một số nhiệm vụ, giải pháp để giảm chi phí tuân thủ pháp luật, nâng xếp hạng chỉ số B1 Quý I năm 2020 trên địa bàn tỉnh
Hiệp định thương mại tự do (FTA) - cơ hội, thách thức và giải pháp
KỶ PHẦN THỪA KẾ
Xử lý như thế nào đối với hành vi tung tin giả?
Công tác thi hành pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa năm 2019: kết quả, khó khăn và hạn chế
Kết quả thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp để giảm chi phí tuân thủ pháp luật, nâng xếp hạng chỉ số B1 năm 2019 trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa
Quy định mới về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực cạnh tranh
Nguyên tắc áp dụng văn bản quy phạm pháp luật
Một số vướng mắc khi áp dụng hình thức xử lý văn bản ngưng hiệu lực một phần hoặc toàn bộ văn bản theo Nghị định 34/2016
Trách nhiệm hoàn trả của người thi hành công vụ trong Luật Trách nhiệm bồi thường của Nhà nước năm 2017
Nội dung mới về đăng ký biện pháp bảo đảm theo Nghị định số 102/2017/NĐ-CP.
Đẩy mạnh thực hiện công tác bảo đảm trật tự, an toàn xã hội trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa
Điều kiện hưởng bảo hiểm xã hội 1 lần
Kết quả thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp để giảm chi phí tuân thủ pháp luật, nâng xếp hạng chỉ số B1 Quý III/năm 2019 trên địa bàn tỉnh
Một số vấn đề pháp lý cần lưu ý khi mua nhà ở xã hội
Quyền giải trình của người vi phạm theo Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012.
Tiếp cận thông tin - Quyền và lợi ích chính đáng của công dân
Những tồn tại, sai sót thường gặp khi lập hồ sơ xử lý vi phạm hành chính

HÌnh ảnh
  • Xứng đáng
    12/10/2021
    Chồng đi làm về, cô vợ chạy ra ríu rít khoe: - Hôm nay có ông vô gia cư đi ngang qua nhà mình. Em thấy tội quá, nên cho ông ta 20k và mời ông ấy dĩa đồ ăn em vừa nấu xong.
  • Xúc phạm
    12/10/2021
    Một nhân viên văn phòng nói với người bạn: - Chắc tớ phải chuyển chỗ làm. Tối hôm qua nhà tớ có trộm tới thăm… - Có mất gì không?
  • Thú vị
    06/10/2021
    Ông nọ nói chuyện qua điện thoại với người quen: - Tập thể dục mùa dịch này thú vị thật!
  • Thay đổi
    25/09/2021
    Một ông than thở với bạn: - Thời thế thay đổi ông ạ. Hồi trước vợ tôi hay nói: “Ông không được ăn món này! Tôi làm để cho ngày mai đấy”
  • Tiết kiệm
    25/09/2021
    Cô vợ bưng tô mì gói lên. Ông chồng liền mở điện thoại nhạc Mozart để vừa ăn mì vừa nghe. Thấy vợ ngồi bên có vẻ trầm ngâm, chồng vui vẻ hỏi: - Em bị cuốn theo bản nhạc, phải không? Đúng là vợ anh mà!
Liên kết web
Số lượt truy cập
Số lượt truy cập: 693099